合同陷入僵局，违约方申请解除合同需满足什么条件？

在商事活动中，合同是明确双方权利与义务的重要手段，但是并非所有合同均能顺利履行。在合同签订后，可能会因各种因素的存在，导致合同无法继续履行或者合同目的无法实现。那么，此种情形下，违约方可否申请解除合同？需满足什么条件？

合同能否解除？

2019年2月1日，甲文化公司作为出租方、乙传媒公司作为承租方，双方签订了《企业入驻协议》，约定：租赁面积为700平方米，租赁期2019年3月1日起，期限3年。租赁期内甲公司按照下列标准向乙公司收取相关费用：租金26万元整每年。第1年，两个月内付18万，余8万投放乙公司广告；第2年和第3年均是一次性支付26万元。

同时约定乙公司支付次年房租需提前2个月完成，否则视为违约，每超过一天，乙公司应按违约金额的10%作为违约金支付给甲公司。如因不可抗力等因素，使双方或任何一方造成经济损失的，任何一方不得向对方提出索赔要求。协议签订后，乙公司按照合同约定支付了前两年的房租。

2020年12月31日，乙公司向甲公司提出《文化传媒申请》，要求缩减租赁面积。2021年1月19日，甲公司向乙公司发出《房屋催缴通知》，表示不同意乙公司提前解除协议，亦不同意乙公司缩减办公面积的申请。2021年1月20日，乙公司向甲公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。

甲公司遂提起诉讼，要求乙公司支付第3年租金26万元及迟延交纳租金所产生的违约金。乙公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除。

法院经审理认为，房屋租赁合同的标的不适于强制履行。乙公司因受疫情等情况影响，自身经营存在困难，已提前一个月告知甲公司解除合同，故不存在恶意违约的情形。同时乙公司也已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并缴纳相应的租金，显然对其显失公平，甲公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。

因此，双方签订的《企业入驻协议》应当解除。因涉案协议已经解除，甲公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于甲公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定乙公司应当向甲公司支付违约金65000元（三个月租金）。

违约方申请解除合同

在一些长期合同中，一方由于经济形势的变化、履约能力减弱或丧失等原因，导致合同难以继续履行或合同目的无法实现，违约一方想要提前解约而另一方拒绝解除合同，这时就会出现“合同僵局”。

上述案例中，甲公司与乙公司签订租期3年的租赁合同，但是由于乙公司经营困难，无力承担每年26万元的租赁费用，向甲公司提出提前解除合同，甲公司不同意其提前解除合同后，乙公司搬离租赁场所不再实际经营，双方的租赁合同事实上已经无法履行，形成合同僵局。

打破合同僵局，不仅更有利于充分发挥合同标的物的价值，有效平衡当事人之间的利益，还能够盘活处于僵局中的社会资源，创造更多的社会财富。

解除条件

在出现合同僵局，合同当事人都无法实现合同目的的情况下，一概不允许违约方申请解除合同，有时对合同当事人都不利。因此，若符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法酌情予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

上述案例中，乙公司在签订《企业入驻协议》时，并不会预料到疫情的发生，后续因疫情影响导致自身经验困难，故其违约行为在主观上并非恶意。且在乙公司已经实际搬离租赁场所的情况下，甲公司要求其继续履行合同并缴纳高额租金，对乙公司来说显失公平，同时甲公司也会因获得不当利益而违背诚实信用原则。

需要注意的是，违约方请求解除合同的权利仅限于非金钱债务。相关法律规定，针对当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的情况，如果满足下述三种情形之一，违约方也可请求解除合同，但是不影响违约责任的承担：

（1）法律上或者事实上不能履行；

（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（3）债权人在合理期限内未请求履行。

法律允许违约方在满足一定条件的情况下申请解除合同，是为了打破合同僵局，平衡双方的利益关系，违约方本应当承担的违约责任不能因合同解除而减免，更不是合同当事人恶意违约、逃避合同履行的手段。